Долгожданная коррекция, или Дом на зыбучем песке

1 октября, 2007

Риза Абдурашитов

Ипотечный кризис в США так или иначе пошатнул финансовые системы многих стран. Часть государств относительно спокойно справилась с этим, часть – не смогла. Последствия для вторых, по мнению экспертов, будут длиться еще как минимум полгода. Тем не менее уже сейчас можно прогнозировать, по каким сценариям будут развиваться события в Казахстане.

Рынок недвижимости в последние несколько недель привлекает особое внимание населения, участников рынка, строителей и банкиров. Вопросов много у всех. Главный — что будет с ценами? Еще в июне риелторы зафиксировали снижение средней цены на вторичное жилье в Алматы. В течение лета цены практически не росли. В принципе, это сезонный фактор. Традиционно ценовое ралли начинается осенью. Тем не менее с учетом ипотечного кризиса в США, который оказал влияние на мировой финансовый рынок, многие инвесторы стали рассматривать недвижимость как более чем рискованный бизнес. В Казахстане есть самые разные прогнозы, причем те, кто зарабатывает на купле-продаже квартир – в первую очередь риелторы – с полной уверенностью утверждают, что рынок замер перед новым скачком цен. Оценщики говорят прямо противоположное. Финансисты, которые меньше всего заинтересованы в катаклизмах, считают, что рынок недвижимости, скорее всего, будет демонстрировать относительную стабильность.
Прогнозы игроков, заинтересованных в росте цен на рынке, нельзя назвать объективными.
К примеру, вице-президент Национальной ассоциации риелторов Олег Алферов заявил: «Можно прогнозировать стабильный рост цен либо затянутую стабилизацию, которая может продлиться один-два квартала». Менее оптимистичные эксперты в росте цен и искренности риелторов сомневаются. «Сейчас, когда они (риелторы. – Ред.) доказывают необоснованность утверждений о понижении цен, они руководствуются позицией так называемых брокеров-быков, которые работают на повышение цен и зарабатывают на высоких ценах свои капиталы», — считает Евгений Порохов, директор Научно-исследовательского института финансового и налогового права. Действительно, снижение цен серьезно ударит по деятельности риелторов – их заработок в худшем случае составляет 10% от сделки, а с учетом того, что часть компаний в этой области ориентирована на скупку-перепродажу жилья, то их доход при отсутствии спроса в период ожидания будет приближен к нулю.
Не заинтересованы в снижении цен и банкиры. При снижении цен залоговое имущество значительно снизит свою ликвидность, а уровень невозвратных и сомнительных кредитов возрастет. Тем не менее прогнозы финансистов менее субъективны, чем предсказания риелторов. «Цены, скорее всего, не будут расти. Во всяком случае, такими темпами высокими, какими они росли до этого», — считает председатель правления АО «Банк Каспийский» Михаил Ломтадзе.
Главный банкир страны, который вместе с МВФ еще год назад предупреждал банки второго уровня о возможности сложившейся сегодня ситуации, прогнозирует лишь коррекцию. «Произойдет коррекция, причем в разных сегментах она будет разная. Есть много факторов, которые влияют на разные сегменты сектора недвижимости. В Алматы большой спрос, и это здоровый фундаментальный фактор», — считает председатель Национального банка РК Анвар Сайденов.
Между тем ряд банков либо приостановил выдачу ипотечных кредитов, либо ужесточил требования к заемщикам и условия. С заемщиков требуется приличная кредитная история, «белые» доходы и гарантии созаемщиков. Ставки по кредитам и размер первоначального взноса увеличены. Принципы оценки залогового имущества пока не разглашаются. Кроме того, по мнению Ассоциации застройщиков Казахстана, далеко не все строительные компании по своим параметрам устраивают банки. Реагируя на кризис ипотечного кредитования США, отечественные банки увеличили проценты по ипотеке и сократили суммы кредитов для строительных компаний. Многие крупные застройщики зависят от банковских кредитов, поскольку оборотных средств у них обычно не хватает. А теперь получить кредит стало гораздо сложнее и дороже. Более того — многим строителям банки просто не дают денег. Аналитики полагают, что ввиду пересмотренной кредитной политики банков коррекция на рынке недвижимости может произойти уже в начале следующего года.
Большинство строительных компаний, вторя риелторам, утверждают, что цены будут расти. Среди объективных факторов они называют рост цен на строительные материалы, на землю и на затраты при строительстве. Тот же рост цен на цемент (который, кстати, намерено регулировать правительство) увеличивает цену. Но рост цен на недвижимость за последние два года не был пропорционален росту цен на строительные материалы и другие затраты застройщика. Дело – в марже строительных компаний, которая по разным оценкам составляет от 20 до 25%.
По оценке заместителя председателя комитета по делам строительства министерства индустрии и торговли Казахстана Николая Тихонюка, стоимость строительства сейчас составляет порядка 500-800 долларов за квадратный метр, а цена продажи в некоторых городах доходит до 5 тысяч долларов. Правительство примет меры по ограничению перепродажи жилья, чтобы воздействовать на цены на рынке недвижимости. Уже в ближайшее время кабинет министров подготовит соответствующие изменения в законодательство.
Планируется, что будет введен так называемый «налог на роскошь». То есть имущество ценой выше некоего предела (источники называют суммы от 300 тысяч долларов) будет облагаться по более высокой ставке. Если учесть, что в ряде районов Алматы даже очень скромная по площади и по году «рождения» квартира может стоить около полумиллиона долларов, то введение более высокой ставки налога может отразиться на социальных настроениях. Вторая мера, которую рассматривает правительство, – введение налога на продажу недвижимости в течение трех лет после ее приобретения. Это также может ударить по населению – продажа жилья может быть вынужденной мерой, причиной которой могут стать невозможность погашения ипотечного кредита, потеря работы, проблемы со здоровьем и т. д. Стоит учесть, что в 2008 году на рынок массово хлынут квартиры, приобретенные в рамках государственной жилищной программы, – в будущем году закончится мораторий на продажу, и цена явно будет выше пресловутых 350 долларов за квадратный метр. Но это касается вторичного рынка.
На первичном ситуация обостряется. По заявлению председателя совета Ассоциации застройщиков Казахстана Айдына Рахимбаева, ряд строительных компаний перестанет существовать. «На демпинг пойдут те компании, у которых есть обязательства и которые в состоянии достроить объекты на свои деньги. Они будут сбрасывать цены. Те же компании, которые будут продавать ниже себестоимости, однозначно не смогут достроить физически свои дома», — считает он. Инвестиционный аналитик АО «Корпорация Ордабасы» Едиге Алпысбай считает, что сложившаяся ситуация приведет к тому, что сократится количество строительных компаний: «На рынке появится множество свободной спецтехники, и это приведет к снижению цен и на нее, и на стройматериалы. Это, в свою очередь, снизит себестоимость строительства».
Евгений Порохов утверждает, что сейчас уже замораживаются объекты. «Строительные компании вынуждены либо продавать эту недвижимость, либо обращаться к банкам. Ипотечный портфель банков занимает достаточно большой объем, и банки рискуют тем, что в случае снижения стоимости недвижимости может упасть и стоимость залоговой недвижимости, которая находится у них в портфеле. Это также может повлиять на риск невозврата кредитов, ранее выданных под немалый процент», — говорит он. Отчасти это подтверждает президент ТОО «ASTANA GROUP» Нурлан Смагулов: «Мы, как и все девелоперы в Казахстане, проводим ревизию проектов. Те, которые мы хотели начать в ближайшем будущем, мы отодвигаем на 6-7 месяцев. Все наши проекты, которые мы сегодня реализуем, не остановлены и финансируются».
Отечественным риелторам придется пересмотреть свои приоритеты в работе с недвижимостью. От поиска многомиллионных контрактов они вынужденно перейдут к увеличению количества операций с недвижимостью. Строители сократят маржу, что еще больше отразится на качестве строительства. И не стоит забывать о политических нюансах. По словам председателя комитета по рыночным исследованиям НАР Ольги Айбасовой, рынок очень сильно зависит от политических факторов и заявлений. Сейчас рынок в ожидании, и такая ситуация может длиться достаточно долго.