Недвижимость:

3 ноября, 2008

477

Абу Алиев

Глобальные рынки
Согласно влиятельному изданию «Global Property Guide», только в 13 странах из 34, где регулярно подсчитываются ценовые рейтинги, за 12 месяцев к концу первого квартала 2008 года отмечался рост цен. В 21 стране жилье подешевело, а в большинстве государств, где цены не опускались, наблюдалось снижение темпов их роста.
Наиболее значительное уменьшение стоимости недвижимости за год, а именно с мая 2007 года по май 2008 года, было зафиксировано в Латвии (Рига) — 38,2%. В США цены снижались на протяжении всего года, по разным оценкам показатель составил от -4,2% до -18,1% (в зависимости от методов расчета, применяемых в исследованиях).
Между тем в Европе за этот же период жилье существенно потеряло в цене — в Ирландии (-13,2%), Люксембурге (-5,8%), Португалии (-4,3%) и на Мальте (-4,9%). В Великобритании в прошлом году цены колебались незначительно. Настоящий кризис разразился в начале 2008 года, когда только за первый квартал недвижимость потеряла в цене 2,1%.
В номинальном выражении падение стоимости жилья было отмечено в относительно небольшом числе государств. Однако если рассматривать общую динамику с учетом инфляции, складывается совершенно иная картина. Подскочившие цены на нефть, продукты питания и товары народного потребления спровоцировали инфляцию во всем мире. На Украине, например, рост номинальных цен на жилье резко замедлился с 79,5% в 2007 году до 18,2% в первом квартале 2008 года. Но если учесть инфляционные показатели, окажется, что украинская недвижимость подешевела на 6,4%.
В действительности к концу первого квартала текущего года цены упали в Норвегии, Испании, Греции, Северной Корее, Новой Зеландии, Южной Африке, Израиле, Эстонии, Литве, несмотря на то, что номинально везде показатели были положительными.
Однако в странах с развивающейся экономикой в этот отрезок времени отмечен заметный подъем рынка жилой недвижимости. Возглавляет список Китай (Шанхай), где только за первый квартал цены в номинальном выражении выросли на 40,5%.
Среди других стран-лидеров номинальный рост стоимости жилья в первом квартале 2008 года наблюдался в Болгарии (31,6%), Гонконге (31,6%) и Сингапуре (29,8). Аналогичные тенденции также затронули Австралию, Тайвань и Кипр.
Но, как уже было сказано выше, с учетом инфляции многие из этих показателей выглядят не очень внушительно. Топ-позицию занимает не рынок Китая или Гонконга, а Словакии, где реальное повышение цен на жилье составило 29,3%.
Таким образом, общая картина на мировых рынках жилой недвижимости выглядит довольно неоднозначной. Есть группа индустриально развитых государств, где налицо стагнация активности, серьезное падение цен, есть, так сказать, промежуточные примеры, но в ряде не менее развитых стран, судя по приведенным выше цифрам, мировой кризис почти не отразился. Ясно, что ключевыми факторами здесь явились уровень подготовленности различных рынков, степень дееспособности контролирующих правительственных органов предвидеть и адекватно отреагировать на негативные вызовы извне, в целом выстроенная система мер, способных уберечь собственные экономики в условиях неблагоприятной конъюнктуры.
Эксперты между тем приводят три основные причины прекращения бума на мировом рынке жилой недвижимости.
• Длительный период роста привел к тому, что во многих странах цены искусственно завышались. Показателем этого стало соотношение между стоимостью жилья и арендной ставкой. Поскольку бум продолжался, цены на рынке купли-продажи недвижимости стали очень высокими (по отношению к арендной ставке). Это подтолкнуло некоторых покупателей на мысль, что снимать жилье гораздо выгоднее. Заемщики также попали под сильное давление со стороны банков из-за роста процентных ставок по ипотечным кредитам. Главный урок, который следует извлечь из произошедшего, это понять чрезвычайную важность мониторинга соотношения между стоимостью и арендной ставкой.
• Давление инфляции вынуждает центральные банки по всему миру повышать процентные ставки на займы. В основном это коснулось Европейского союза, где кредитные продукты изначально были сформированы с плавающими ставками, а многие дома находились в залоге. Экономика развивающихся стран (которая сильно зависит от рынка жилья) также чутко реагирует на изменение кредитных ставок или прямое вмешательство государственных структур. Впрочем, ипотека в этих государствах, как правило, находится в стадии становления, и это смягчает удар по жилищному рынку.
• Недостаточное регулирование банковского сегмента экономики в Соединенных Штатах Америки и других странах привело к тому, что кредитные компании столкнулись с перерасходом средств из-за слишком активной выдачи займов. Это и спровоцировало финансовый кризис. Плохие новости посеяли панику, к тому же выяснилось, что некоторые американские банки в действительности оказались уязвимыми.

Тенденции на рынке коммерческой недвижимости
На мировом рынке недвижимости наблюдается обострение ситуации не только в секторе недвижимости жилого назначения, но и на рынке коммерческих объектов. Если исходить из данных авторитетного агентства «Real Capital Analytics», то общемировые продажи основной коммерческой недвижимости за первое полугодие 2008 года сократились на 49%, или до 306 млрд долларов США. Это главным образом было обусловлено кредитным кризисом и резким замедлением экономического роста.
Имели место и радикальные изменения в рейтингах. Так, например, Токио обогнал Лондон и Нью-Йорк по объему реализованной коммерческой недвижимости, что объясняется возросшим интересом инвесторов к азиатским рынкам на фоне стагнации в экономиках Запада. В масштабах всей Японии объемы реализации выросли на 3%, достигнув 12,6 млрд долларов США. Активность сохранили сделки по купле-продаже офисов, торговых площадок, других видов коммерческой недвижимости в Бразилии, России, Индии, ОАЭ, так же как и на других развивающихся рынках.
Если же рассматривать ситуацию в страновом разрезе, то из 84 стран, ситуацию в которых отслеживает «Real Capital Analytics», в 35 зафиксирован рост цен. В соответствующем списке только 5 стран не считаются развивающимися. Так, в частности, продажи коммерческой недвижимости в Индии удвоились, в Бразилии увеличились на 40%, в России – на 19%. В то же время в Китае рост замедлился до 7%.
В целом за первые 6 месяцев текущего года на развивающиеся рынки пришлось 25% от общего объема всех продаж по сравнению всего с 10% за аналогичный период прошлого года. Но, несмотря на позитивную динамику, ряд экспертов прогнозирует снижение их инвестиционной привлекательности уже в следующем году.
Теперь взглянем на объемы сокращения продаж на глобальном рынке коммерческой недвижимости по сегментам. Ситуация складывается такая, что по офисам за первую половину 2008 года падение продаж составило -60%, по гостиницам этот показатель равнялся -68% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Также на 54% снизились продажи торговых центров, помещений промышленного назначения, включая склады, центры дистрибуции на 38%, многоквартирных зданий – на 34%.
Среди развитых стран объемы продаж наиболее сильно упали в США – на 63%, за которыми следуют Великобритания (57%) и Германия (65%).
Вместе с тем единственными видами недвижимой собственности, испытавшими рост продаж в первом полугодии 2008 года, оказались участки под строительство. Реализация земельных участков поднялась на 11%, при этом рекордная сумма заключенной сделки составила 2,3 млрд долларов США за «Chelsea Barracks» в Лондоне. Хотя в ближайшее время ожидается снижение объемов продаж и в данном секторе. Дело в том, что наряду с другими факторами острой проблемой для центральных банков большинства стран остается инфляция, и пока мировые финансовые структуры не будут уверены в том, что проблемы остались позади, объемы займов продолжат уменьшаться, а темпы роста цен на недвижимость обещают и далее замедляться.

Чем живет «ближнее зарубежье»?
Кризисные явления на мировом рынке недвижимости не могли обойти стороной и страны СНГ. На самом емком рынке постсоветского пространства – России – вплоть до недавнего времени строительный сектор выглядел гораздо более стабильным, чем у большинства других участников глобального рынка. Несмотря на финансовые потрясения, цены на недвижимость продолжали расти, увеличивалось строительство новых объектов. Однако в последние месяцы стали проявляться тревожные симптомы.
По итогам первого полугодия, по данным Росстата, московский строительный рынок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизился на целых 50,7% и составил 1,162 млн кв. метров жилья. Это было вызвано такими факторами, как подорожание ипотечных кредитов, снижение спроса, отсутствие необходимого количества земельных участков с нормальной инфраструктурой, удобных для развития жилищного строительства, и увеличение строительства социальных объектов.
Параллельно с указанным отмечалось снижение объема ввода в эксплуатацию строящегося жилья как в столице, так и в регионах. Например, в Москве объемы ввода жилья упали на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По мнению аналитиков IRN, в 2008 году в России произойдет коррекция цен на жилье: до конца года ожидается стагнация рынка и даже снижение цен на 5—15% на отдельные переоцененные типы жилья. При этом не исключаются и более пессимистичные сценарии. Ряд экспертов считает, что перегрев рынка недвижимости и уже ставший данностью кризис продаж может привести к серьезному кризису.
Тем временем рынок недвижимости в соседней Украине также переживает стадию застоя, помноженную на падение цен. Жилье дешевеет с конца прошлого года, особенно квартиры в старых домах. Количество заявок на покупку квартир снизилось почти на 20%, количество предложении напротив, возросло на 8%. Цены на новостройки растут, но очень неуверенно. Из-за стагнации на украинском строительном рынке производители стройматериалов вынуждены снижать цены и объемы производства.
На рынке ипотечных кредитов правила кредитования все более ужесточаются, рост банковских процентов продолжается. По заявлению Украинской национальной ипотечной ассоциации, темпы роста ипотечного портфеля банков лишь во втором квартале текущего года сократились до 6,6%. Соответственно снизилась с 13,6 до 13,4% доля ипотеки в общем кредитном портфеле банков. Как итог, средняя процентная ставка по кредитам на жилье в июле 2008 года составила в гривне 20,69%, в долларах США — 14,56% годовых. Во всем происходящем, разумеется, сказываются известные общемировые тенденции на рынке жилой и коммерческой недвижимости. С другой стороны, перманентная политическая нестабильность, высокая инфляция, коррупция также способствовали снижению деловой активности. В целом в течение ближайшего полугода предполагается, что цены на недвижимость имеют тенденцию к снижению, прежде всего на вторичном рынке, в меньшей степени на первичном, где спрос имеет другой характер.
Примерно аналогичную ситуацию можно констатировать относительно рынков недвижимости в других странах—участницах СНГ, в частности Азербайджане и Армении. Однако имеющиеся в распоряжении расчеты и сведения позволяют сделать вывод, что наиболее сильный урон за последние год-полтора понес рынок недвижимости Казахстана. Здесь, так же как и в предыдущих случаях, свою отрицательную роль сыграли внешние факторы. Но, как представляется, не меньшее влияние, а возможно, даже большее, оказали причины внутреннего свойства. Об этом читайте в следующей статье.
(Использованы материалы аналитической службы БТА Банка)