Окно невыносимых возможностей

16 февраля, 2015

Почему покупка своего жилья сопряжена с такими трудностями и опасностями?

Рынок жилья в Казахстане переживает непростые времена, оставаясь при этом, как это не странно, самым привлекательным активом у инвесторов ( теперь уже – не исключая нефти), и самым вожделенным товаром у массового потребителя. В пору финансовой нестабильности, бушующей в дальних и ближних странах, недвижимость представляется казахстанцам одним из немногих оставшихся «островков спасения» своих сбережений. А кроме того, острота жилищной проблемы в стране поддерживает постоянный спрос на жилье и, несмотря на серьезные усилия правительства, она еще далека от своего разрешения.

Посмотрим, что может предпринять сегодня человек, живущий на зарплату и решивший купить квартиру. Если у него, как у 90 процентов населения Казахстана, нет на счету солидных накоплений ( сумма начинается от 30-40 тысяч, в долларовом эквиваленте), то его положение незавидное.

Судите сами: практически единственный источник, где он может взять недостающую сумму – банки. Все пока в полном соответствии с правилами рынка – капитализм весь основан на кредите, так что все правильно. И вот гражданин идет в банк за ипотекой. И узнает очень интересные вещи.

Ипотечное кредитование в стране начало «задыхаться» уже в 2013 году. Количество выданных займов не перешло в качество, вал отказов клиентов по выплате ипотечных процентов нарастал, выливаясь в многочисленные акции и митинги. К началу прошлого, 2014 года многие крупные банки свернули программы жилищного кредитования. Некоторые эксперты считают, что тогда до 80 процентов ипотечных кредитов относились к категории просроченных.

После февральской девальвации положение банков отнюдь не улучшилось. Ипотека по-прежнему остается для них одним из опасных финансовых инструментов. Риски банки, как и водится, возложили на потребителя, резко ужесточив правила выдачи ипотечных кредитов. Многие банки так и не вернулись к жилищному кредитованию, посчитав его уж слишком рискованным в настоящее время. От него отказались даже специализированные финансовые институты, созданные именно для этих целей. Например, знаменитое, много лет действующее подразделение банка «БТА-ипотека» сегодня может только предложить выкуп заложенной недвижимости, а новых жилищных кредитов не выдает.

В других банка деньги на жилье дадут, «окно возможностей» еще открыто, но оно такое узкое, что напоминает бойницу в осажденном средневековом замке. Например, в Казкоме вам предложат ипотечный кредит только в валюте, не в тенге, сроком на 20 лет, под 14- 15,2 процента годовых. Если вы сможете внести сразу первоначальный взнос в 50 процентов от стоимости квартиры, то проценты по кредиту могут снизиться – до 13,7 процентов годовых. При средней цене двухкомнатной квартиры в Алматы в 120 тысяч долларов, ежемесячные выплаты по кредиту составят чуть больше 300 тысяч тенге. Уже только поэтому кредит в Казкоме вам не дадут, если ваша официальная зарплата будет меньше 500 тысяч тенге. Многие ли из наших граждан смогут соответствовать таким критериям? Вопрос риторический…

В другом казахстанском банке, RBK, условия ипотеки также вряд -ли обрадуют потенциального заемщика. Кредит в 120 тысяч долларов могут выдать и валюте, и в тенге, но в первом случае годовой процент по нему будет 13 процентов, а во втором – от 14,5 до 16,5 процента. Здесь также существуют требования заемщика по зарплате и доходам. При любом раскладе, минимальная сумма дохода не должна быть ниже тех же пресловутых 450-500 тысяч тенге.

Похожие условия и в других казахстанских банках. Что естественно – высокими ставками за кредит банки страхуются от неизбежных рисков, которые в пору экономической напряженности, резкого падения цен на нефть, значительно усилились. Но это не отменяет того неприятного факта, что банки сегодня не в состоянии удовлетворить острый и массовый общественный экономический интерес к дешевым жилищным кредитам. И, не в последнюю очередь, потому, что покупательная способность населения в Казахстане сегодня остается очень низкой. Взяв ипотечный кредит на нынешних условиях, человек обрекает себя на многолетнее экономическое «рабство». Притом никто не гарантирует, что его материальное положение и высокая зарплата, если они у него есть, не изменятся драматически в худшую сторону в течение ближайшего времени. Потерять работу сегодня для казахстанцев — очень просто. Не говоря уже о том, что средняя зарплата казахстанских работников в несколько раз меньше той, что нужна для сравнительно безболезненной выплаты процентов по кредиту. Выплата процентов по ипотеке становится невыносимым бременем для семьи, решившейся ее все же взять.

В прошлом году компания Richmond Realty подсчитала, насколько доступна покупка жилья для среднего казахстанца и сравнила этот показатель с шестью другими странами мира. Для оценки расходов по ипотеке и количества лет для покупки использована цена условной квартиры площадью 60 кв.м в соответствующем городе или стране. Срок кредитования — 20 лет, размер первоначального взноса — 30%.

Как и следовало ожидать, победителем этого заочного соревнования стали США с самым доступным жильем как в целом по стране, так и по отдельным городам. Так, житель Соединенных Штатов со средней зарплатой (4140 долларов) сможет приобрести 3,34 кв.м недвижимости (1238 долларов за кв.м), тогда как казахстанец со средней зарплатой (718 долларов) купит лишь 0,6 кв.м жилья в своей стране (1156 долларов за кв.м).

По соотношению зарплаты к платежам по ипотеке Казахстан находится далеко позади не только США, но и остальных шести стран-участниц рейтинга. Сегодня заемщик в США может получить ипотечный кредит по ставке 2,5% годовых, а в Казахстане не менее 12,5%, средний американец отдает лишь 6,64% своей зарплаты на оплату ипотеки (276 долларов ежемесячно), а казахстанец — более 76% (551 доллар).

Обратите внимание на последний показатель: средний казахстанец вынужден платить по ипотеке почти в 11 раз больше, чем средний американец, если сравнивать долю таких выплат в зарплате! Получает меньше, а тратит гораздо, гораздо больше. Надо ли после этого говорить, что сегодня наши казахстанские жилищные кредиты, это просто «удавка» на шее…

Кардинальным решением проблемы доступности жилья для населения стало бы резкое снижение ставок банковских ипотечных кредитов и увеличение предложения, то есть – массовое строительство квартир и домов. Но здесь желаемое значительно отстает от возможностей. Ведь возможности поддерживать сравнительно «дешевую» ипотеку у государства весьма ограничены, спасибо ему хотя бы за Жилстройсбербанк и Казахстанскую ипотечную компанию, все-таки там проценты по ипотеке удалось хоть немного, но снизить… Может, в связи с реализацией программы «Нурлы жол» проценты по ипотеке удастся еще немного снизить, но все-таки финансовых «чудес» со стороны государства ожидать не следует, особенно в ближайшие годы…

У нас, несмотря на все победные реляции, мало строят. «На протяжении последних десяти лет в Казахстане ежегодно вводится не более 0,4 квадратных метра жилья на душу населения, то есть показатель обеспеченности каждый год увеличивается лишь на десятые доли процента. Для достижения нашей страной нормального уровня обеспеченности 30 кв.м. на человека, наш жилищный фонд должен увеличиться на 84%, а точнее — в стране должно быть введено еще 262,344 млн. кв.м. Расчеты показали, что при сохранении текущих объемов ввода жилья — 0,4 кв.м. на человека и темпов роста численности населения, достигнуть обеспеченности в 30 кв.м. мы сможем к 2076 году, то есть через 62 года.» — считает аналитик рынка недвижимости Анна Шацкая.

Увеличить же темпы строительства – для этого в стране на сегодня нет соответствующих демографических, профессиональных, материальных и финансовых ресурсов. Вспомним «хрущевскую революцию» в жилищном строительстве, которая была выполнена благодаря колоссальным государственным денежным вливаниям в строительную отрасль, многолетней и многосторонней программой обеспечения ее всем необходимым. Строились сотни домостроительных комбинатов, тысячи заводов по производству материалов, ежегодно в отрасли приходили сотни тысяч квалифицированных специалистов… И даже в таких условиях, когда свое жилье получили миллионы семей, до конца решить жилищную проблему не удалось. Сегодня такое просто невозможно представить.

А на эту проблему накладывается демографический фактор. «В наиболее крупных городах Казахстана — в Алматы и Астане наблюдается постоянная положительная динамика численности населения. В Алматы ежегодный прирост составляет в среднем 2%. В Астане – с 2010 года прирост составляет 5-7%. Учитывая недостаточность обеспеченности жильем и снижение темпа ввода новых объектов за последние пару лет, нами прогнозируется дополнительное увеличение спроса в ближайшей перспективе, что приведет не к снижению цен, а, наоборот, к их росту» — подчеркнула Нина Лукьяненко, Президент Объединённой Ассоциации Риэлторов Казахстана. Это было сказано еще весной прошлого года, на «круглом столе» на тему «Рынок недвижимости – состояние и прогнозы», где производители, аналитики и риелторы пытались угадать тренды рынка жилой недвижимости в Казахстане, изменение цен в связи с девальвацией и перспективы. Надо сказать, что их прогнозы в большей части оправдались: цены на жилье не только не упали, но даже немного выросли и сегодня «обвала» цен или даже их сильного снижения никто из экспертов не ожидает. А значит, пресловутое «окно возможностей» для потенциального покупателя жилья в стране становится все уже.