Что делает Китай для баланса на рынке недвижимости

Несмотря на серьёзные проблемы в мировой экономики, в том числе из-за пандемии Covid-19, Китай сумел достичь в прошлом году самых высоких темпов роста ВВП за десятилетие – 8,1%. Тем самым страна оправдала ожидания МВФ и намного превзошла целевой уровень, поставленный её собственным правительством (6%).

Однако экономические показатели Китая не так сильны, как может показаться, и не дело не только в том, что цифры год к году выглядят высокими на фоне вызванного пандемией спада в 2020 году. Тогда они резко снизились, составив всего лишь 2,3%. Во второй половине 2021 года темпы роста (4% год к году) были намного слабее, чем в первой половине (12,7%), что в основном объясняется попытками правительства обуздать сектор недвижимости.

Здесь у Китая есть веские основания быть бдительным. Цены на жильё примерно утроились за последние 20 лет, а соотношение цен к годовому доходу покупателей в среднем равняется сейчас 43,15 в Шэньчжэне, 42,47 в Пекине и 33,36 в Шанхае, в то время как в Лондоне эта цифра равна 13,37, а в Нью-Йорке – 8,76. Отчасти это объясняется неправильным распределением ресурсов: Китай построил слишком много небоскрёбов, люксовых отелей и дорогих апартаментов, но крайне недостаточно доступного жилья. Спекуляции тоже вызывают озабоченность.

Чтобы стабилизировать цены на жильё, заставить девелоперов недвижимости снизить долговую нагрузку и уменьшить уровень риска у коммерческих банков, связанный с этим сектором, правительство предприняло три важные меры, которые начали вступать в силу в 2021 году. Первой мерой стало установление «трёх красных линий» для девелоперов. В августе 2020 года правительство Китая объявило, что ряд крупных девелоперов не могут иметь соотношение обязательств к активам выше 70%, чистый коэффициент доли заёмных средств выше 100%, коэффициент абсолютной (денежной) ликвидности выше 100%. А в прошлом году эти нормативы были применены ко всему сектору недвижимости. В случае их нарушения регуляторы введут более жёсткие долговые ограничения для девелоперов-нарушителей.

Кроме того, Китай установил новые ограничения для кредитования банками сектора недвижимости. У крупных коммерческих банков, принадлежащих государству, кредитование недвижимости не может превышать 40% всего кредитного портфеля, а для ипотечного кредитования установлен потолок 32,5%. Для банков поменьше ограничения определяются регуляторами в зависимости от их размеров.

Наконец, Китай радикально изменил порядок продажи местными властями прав на земельные участки. Ожидается, что ограниченное количество централизованных аукционов поможет снизить цены.

Именно всеми этими мерами во многом объясняется тот факт, что кумулятивные темпы роста финансирования недвижимости рухнули с 52,4% в январе 2021 года до 4,2% в декабре. За тот же период кумулятивные темпы роста продажи жилья упали со 133,4% до 4,8% (в квадратных метрах) и со 104,9% до 1,9% (в денежном выражении). В результате кумулятивные темпы роста инвестиций в недвижимость в Китае снизились с 38,3% до 4,4%. Это очень резкий спад, даже с учётом эффекта низкой базы.

Неудивительно, что общие темпы роста инвестиций (а в этом показателе высока доля инвестиций в недвижимость) в 2021 году тоже упали – с 35% в январе до 4,9% в декабре. Это не сулит ничего хорошего экономическому росту в Китае. Хотя доля инвестиций в росте ВВП значительно снизилась после 2010 года, они остаются важным фактором. Инвестиционный спрос сыграл ключевую роль в стимулировании восстановления экономики в начале прошлого года.

Более того, согласно опубликованному в 2020 году докладу Всемирного банка, в Китае доля деятельности, связанной с жильём, в капитальных инвестициях и в ВВП намного превосходит аналогичные показатели в США на пике жилищного бума в этой стране в 2006 году. Именно поэтому, когда в третьем квартале 2021 года темпы роста ВВП снизились, правительство Китая решило поправить меры по ограничению избыточных заимствований девелоперами недвижимости.

Правительство Китая подчеркнуло, что меры по устранению финансовых рисков и структурных проблем не должны мешать росту экономики. Однако в секторе недвижимости найти такой баланс будет не просто, а, учитывая большое значение этого сектора для экономики, ошибки в таком поиске могут привести к серьёзным негативным последствиям.

В прошлом году правительству Китая следовало проводить более экспансионистскую бюджетную и монетарную политику ради повышения общих темпов роста. Ему следовало также активней стимулировать инфраструктурные инвестиции, чтобы компенсировать негативный эффект замедления темпов роста инвестиций в недвижимость, повлиявший на общий рост экономики. В реальности же инфраструктурные инвестиции выросли в прошлом году всего лишь на 0,4%, по сравнению с 0,9% в 2020-м.

Есть хорошая новость: правительство Китая недавно объявило, что стабилизация роста является его главным приоритетом. У Китая имеется обширное пространство для проведения экспансионистской бюджетной и монетарной политики. Рынки уверены, что в 2022 году Китай сможет достичь темпов роста в размере 5,5%. Тем самым можно надеяться, что период вялых темпов роста, продолжающийся уже более десятилетия, наконец-то, закончится.

Юй Юндин – бывший председатель Китайского общества мировой экономики и директор Института мировой экономики и политики при Китайской академии общественных наук, был членом Комитета по монетарной политики Народного банка Китая в 2004-2006 годах.

Copyright: Project Syndicate, 2022. www.project-syndicate.org

• 98
• 98